נושא התמ"א עולה בשנים האחרונות הרבה לכותרות ובמיוחד בחולון בה חלק לא מבוטל של העיר בנוי עדיין בבנייה ישנה לרוב מבני רכבת או מבנים ישנים והצורך להתחדשות גרם לתנופה בתמ"א ולצורך כך פנינו לאחד האנשים המומחים בנושא אבי ברוקס למספר שאלות שיעזרו לכם להבין יותר על התמא.
אבי ברוקס הוא בן 38 נשוי+ 3 תושב העיר חולון.
בעלים של מינהלת 38 – חברה לניהול התחדשות עירונית המתמחה בליווי דיירים. בעבר מנהל פיתוח עסקי בחברת שיווק נדל״ן ומרצה ליזמות והשקעות נדל״ן.
מהי חברת מנהלת 38?
חברת מינהלת 38 פועלת כבר למעלה משנתיים ועוסקת בקידום של מספר רב של פרויקטים בהתחדשות עירונית בחולון, בת ים וראשון לציון ואחראית על כל הצד הניהולי-ארגוני הכולל את ארגון הדיירים, בדיקת היתכנות תכנונית וכלכלית ע״י אדריכלים ושמאים, שילוב של עו״ד ומפקח אשר ילוו את הדיירים בתהליך וכמובן יזם אשר יבצע את הפרויקט בצורה הטובה ביותר. בין הפרויקטים שחברתנו מובילה ניתן למצוא תמ״א 38/1 חיזוק ותוספות, תמ״א 38/2 הריסה ובניה ופינוי בינוי. חשוב לציין שכל אנשי המקצוע נבחרים במכרז מסודר ע״י נציגות הדיירים וכל התהליך ממומן ע״י חברתנו.
הדיירים בעצם לא משלמים דבר לשום גורם בכל הליך הבדיקה הראשוני וכמובן לא בתהליך הפרויקט אשר כל כולו משולם ע״י היזם הנבחר.
מהי שגרת היום שלך?
שגרת היום שלי מאוד מגוונת, המון פגישות עם אנשי מקצוע, בניית תוכנית עסקית לכל בניין ופגישות בעיריות שבהן יש לי פרויקטים אשר החברה מלווה. בדר״כ בשעות הערב מתבצעות פגישות עם דיירים.
תאר לנו את ההליך מרגע שפונים אליך?
התהליך מתחיל בבדיקת נכונות מצד הדיירים ומה הדרישות שלהם כי בסופו של דבר כל פרויקט הוא קודם כל אנשים ובמיוחד אנשים שבדר״כ לא באמת מבינים את היתרונות וגם החסרונות שיש בתהליך כזה מורכב, אנשים שלרובם זה הדבר הכי יקר (כלכלית) בחיים וגם אנשים שאין להם את הידע וההבנה במורכבות של פרויקט התחדשות עירונית. לאחר מכן אנו בודקים היתכנות תכנונית ע״י אדריכל מקצועי הפעיל בעיר, בדיקת היתכנות כלכלית כדי לראות שפרויקט כזה הוא רווחי כי בסופו של דבר יזמים מגיעים לפרויקט רק עם הוא מניב להם רווח וכמובן צירוף אנשי מקצוע מטעם הדיירים שזה עו״ד מקצועי אשר מתמחה בהתחדשות עירונית אשר מלווה את הדיירים מהתחלת הפרויקט ועד סופו בכל הנושא המשפטי, כולל כל הערבויות והבטחונות שעל הדיירים לקבל. מפקח דיירים שבשלב הראשוני יבדוק לפני חתימה על הסכם את המפרט הטכני וכמובן בהמשך יפקח על הבניה מטעם הדיירים. בשלב השני אנו מכינים תכנית עסקית מסודרת ובה אנו מציגים את כל הפרויקט בראשי פרקים ומציעים ליזמים להשתתף במכרז מסודר.
בכל הדרך אנו משתפים את הדיירים העידכונים שוטפים ופועלים בשיתוף פעולה מלא והדוק מול הנציגות שנבחרה. לאחר בחירת היזם יוצאים להסכם סופי לחתימה והתקדמות לתכנון והוצאת היתר בניה. בשלב הסופי שזה השלב שכולם מחכים לו – הביצוע.
למה לפנות אליך ולא ישירות ליזם?
יש כמה סיבות למה כדי לדיירים לקחת את מינהלת 38 ולא להתקדם ישירות מול יזם:
- ידע – הניסיון והידע של חברתנו היא גולת הכותרת של העניין. תהליך התחדשות עירונית הוא תהליך מורכב אשר מובנה מאינטרסים של יזם מול, אינטרסים של עירייה ורצונות של דיירים.
אנו הכוח שמחבר בין כל הגורמים בצורה כזאת שכולם ירוויחו והדיירים ״הקטנים״ לא יפסידו בקרב האינטרסים. - זמן – אנו פועלים מסביב לשעון כדי להוציא פרויקט לפועל בזמן שהדיירים כל אחד עסוק בעינייניו.
- בחירת כל אנשי המקצוע ע״י מכרז – אנו מלווים, מייעצים, מנהלים אך לא מקבלים את ההחלטה במקום הדיירים.
- ההצעה הטובה ביותר – תפקידנו הוא להבין שיש הצעה טובה ויש הצעה מעולה. יודעים איפה אפשר ללחוץ כדי לשפר את ההצעה של היזמים.
- אובייקטיביות – חברתנו מנהלת את התהליך בצורה שקופה ואובייקטיבית עבור הדיירים. לכל דייר יש את הגישה לבדוק את הנעשה ואף אחד לא יכול להביא איש מקצוע מטעמו ואולי ינסה לקבל טובת הנאה כזו או אחרת מבלי שזה יעבור בדיקה שלנו למניעת אובייקטיביות מצד הדיירים.
מה מצב התמ"א בחולון?
עיריית חולון בתקופה האחרונה הבינה שכדי לקדם את ההתחדשות העירונית היא חייבת קודם כל לקבל החלטות וליצור וודאות. בתחילת השנה החליטה ועדת המשנה לתכנון ובניה להגביל את קווי הבניין בפרויקטים של תמ״א 38. חשוב לציין שאין זה אומר שהעירייה הקפיאה את הפרויקטים אלא יצרה שינויים אשר יגרמו לדחיית רוב הפרויקטים ובכך לייצר עתיד ברור כדי לקדם את תכנית המתאר ח/619 שתיצור וודאות תכנונית ותתן מענה לכל העיר הותיקה אשר תקבל סל זכויות קבוע ומסודר שברובו נותן עדיפות להריסה ובניה.
קרדיט תמונה:דורית קלצקין שרון