התחדשות עירונית – דיירים יקרים כך תנהלו נכון את הפרויקט
מאת: גילעד ושדי ,עו"ד ומגשר
פרויקטים רבים בתחום ההתחדשות העירונית (פינוי בינוי/תמ"א 38) מתוכננים ונבנים באזורי הביקוש. במקרים רבים תלויה הצלחת הפרויקט ועצם יציאתו לדרך בבעלי הדירות בבניין או במתחם ולכן עליהם להתאגד ולשתף פעולה. בפועל, ישנם עשרות פרויקטים שנכשלו או התמהמהו יתר על המידה בשל התנהלות לא תקינה שנובעת בעיקר מחוסר ניסיון וידיעה לגבי אופן ההתנהלות בבואנו לקדם פרויקט התחדשות עירונית.
חשוב להכיר את סדר הפעולות הנכון וממה כדאי להימנע כדי לצאת לדרך:
דיירי הבניינים נדרשים לקבל החלטות ולבחור יזם ובעלי מקצוע שילוו אותם וזאת ללא כל ידע מוקדם. ולכן רצוי שדרכי הפעולה שינקטו ייעשו בשיקול דעת ועפ"י הסדר הכרונולוגי הבא:
כיצד מתחילים?
1. אסיפת דיירים- הצעד הראשון הוא לזמן את הדיירים לאסיפה בה יבחרו בעלי הדירות ועד פעולה להקמה וקידום הפרויקט. רצוי כי ועד הפעולה ימנה נציגים בעלי הבנה בתחומים הרלוונטיים. כמו כן, רצוי כי הועד ימנה מספר מינימלי ואי זוגי של חברים על מנת שיכולו נציגיו לקבל החלטות ברוב.
2. איתור יזם ועו"ד- רוב ועדי הפעולה יפעלו לאתר יזם כצעד שני ובמקביל יפעלו בחירת עו"ד שימומן ע"י היזם העתידי. לעו"ד הנבחר צריך להיות ניסיון בתחום המקרקעין וההתחדשות העירונית בפרט, יש לבדוק את נכונות העו"ד להיות זמין ולהעניק תמיכה אקטיבית במפגשים עם היזם ובעלי הדירות וכן בהחתמת הדיירים בהמשך הדרך. עורך דין מנוסה יוכל לעזור לוועד הפעולה לאתר יזם אמין ומתאים לדרישותיהם וכן לייעץ לדיירים במהלך המשא ומתן העסקי עם היזם, כמו כן יוכל עוה"ד להדוף דרישות יזמים לחתימה על מסמכי non shop" " שונים המגבילים את הדיירים ביצירת קשר עם יזמים אחרים לבחינת הצעות נוספות.
3. לאחר שבחרנו עו"ד נפנה לבחור יזם/קבלן איתו נחתום לבסוף על חוזה לביצוע הפרויקט. חשוב לדעת, ישנם יזמים רבים המתמחים בעיקר בפרסום אגרסיבי ופחות בהקמת פרויקטים, יש להיזהר מתרגילי שיווק מתוחכמים שאין מאחוריהם דבר וחצי דבר. כמו כן, יש להיזהר מ- "קבלני חתימות" המחתימים את הדיירים בחוזים דרקוניים ולבסוף מוכרים את חתימותיהם למרבה במחיר.
בחירת היזם צריכה להתבצע במספר שלבים:
על מנת ליצור שקיפות, ועד הפעולה צריך לקבל מספר הצעות מיזמים שונים על מנת לבחון את ההצעה הטובה ביותר שתיטיב עם הדיירים.
o יש לבקר בפועל בפרויקטים של היזמים המוצעים, לדבר עם דיירים בבניינים בהם התבצעו או מתבצעים פרויקטים של בנייה או חיזוק מבנה, וכן לבצע בדיקה מקפת אודות אמינותו של אותו היזם.
o בטרם תיפגשו עם היזם בדקו והיוועצו עם תושבים בבניינים סמוכים בהם מתבצעים מו"מ לפרויקטים זהים ועם עוה"ד אודות התמורות המקובלות בבניינים דומים באזור מגוריכם והכינו את הקרקע למפגש.
*חשוב לדעת- במהלך המשא ומתן יתכן ותידרשו ע"י היזם לחתום על מסמכים שונים. פנו לעו"ד והעבירו לידיעתו ולעיונו כל מסמך כזה בטרם תחתמו עליו, אם בכלל.
לאחר שנתקבלו מספר הצעות המניחות את הדעת מיזמים ראויים נסו לשפר עמדות והחליטו עם איזה יזם ברצונכם להתקדם.
מו"מ עם היזם/קבלן:
המו"מ עם היזם מתחלק לשני חלקים עיקריים:
המו"מ העסקי – בו ידונו הצדדים בתמורות העיקריות שיתווספו לבניין כגון: מעליות, ממ"ד ,מרפסות, חנייה, מחסן, הרחבות לדירה ובניית חדרים נוספים לדירות. התמורות העיקריות תלויות בעיקר בהיתכנות הטכנית לביצוע התוספות התלויות בתוואי השטח ובהחלטות של גורמי התכנון העירוניים לאשר תוספות כאלו או אחרות עפ"י מגבלות השטח. יש לדעת, כי לרוב ובמידה והדבר מתאפשר, יציעו היזמים הרחבות כל שהן לדירות הקיימות בדמות ממ"ד ומרפסות משום שהדבר ירחיב גם את דירות היזם בקומות העליונות ולכן ברוב המקרים הדבר כלכלי מבחינת היזם.
כדאי להגיע לתוצאות במו"מ בהם יורחבו הדירות במקסימום האפשרי ולאו דווקא בדמות מרפסות וממ"ד.
כמו כן כדאי לבדוק שהתכנון העתידי לא יחסום חלונות לדירות, ימנע מעבר אור לדירה ויעשה כל נזק שיקשה למכור את הדירה בעתיד.
לאחר סיכום התמורות העיקריות יש לדון עם היזם על המפרט הטכני: חלונות לסוגיהן, דלתות חוץ, לובי וחדרי מדרגות, גינון ופיתוח חיצוני, שערים חשמליים, שבילים, חיפויי הבניין, חשמל ואינסטלציה לתוספות הבנייה הפרטית וכן לשטחים הציבוריים, גדלי וסוגי המעליות ועוד. כאן מומלץ להעז במפקח הבנייה מטעמכם.
מו"מ משפטי:
לאחר גיבוש טיוטה בדבר התמורות העיקריות והמפרט הטכני ניתן לגשת לניסוח החוזה בין הצדדים. לרוב בעלי הדירות לא מתערבים במו"מ והדבר מתנהל בין עוה"ד של הצדדים. יש לדעת כי זכויותיכם המשמעותיות ביותר וההגנות העומדות לרשותכם אמורות להיות מנוסחות היטב בחוזה בין הצדדים.
בחוזה בין הצדדים רצוי ונדרש להכניס מהם שעות וימי העבודה בפרויקט, הגבלת שהות העובדים במתחם, דאגה לניקיון של הבניין ע"י היזם, פיצוי משכירי דירות בסכום שיוסכם לתקופת הבנייה, דאגה למגורים חלופיים במידת הצורך ועוד. בנוסף כדאי לקבל ייעוץ מעו"ד לגבי הסכומים המקובלים לערבויות וכן לוחות זמנים מינימליים עליהם כדאי לעמוד בחוזה.
4. כצעד רביעי ולפני אישור המפרט הטכני רצוי להתקשר עם מפקח בנייה (רצוי מהנדס בניין מנוסה) שיעבור על תכניות היזם והצעתו וכן יעניק לוועד הפעולה הצעות לשיפור. כמו כן, יעבור המהנדס על המפרט הטכני, יחווה דעה לשינוי והוספת אלמנטים. תפקידו של המהנדס בשלב זה חשובה ביותר על מנת לבדוק כי הצעתו של היזם עומדת בהגדרות חוקי התכנון והבנייה המקומיים וכי לא מובטחים לכם דברים שאינם ברי ביצוע. כמו כן, תפקידו של המפקח לבדוק כי החומרים והפריטים שיוחלפו או יתווספו במהלך הפרויקט יהיו איכותיים ובעלי תקן מתאים. לאחר קבלת היתר הבנייה יחל מפקח הבנייה בביקורים תכופים באתר הבנייה לבדיקת איכות הבנייה ופיקוח על דקדקני בנושא החיזוק והיציקות שיבוצעו בבניין. בנוסף יבדוק המפקח כי החומרים עליהם סוכם יותקנו ויורכבו באתר.
5. התמודדות עם דיירים סרבנים – על מנת למנוע סרבנות בקרב הדיירים, על חברי הוועד לנהוג בשקיפות מוחלטת ,לעדכן את דיירי הבניין ולהיות זמינים להסביר ולהתייעץ במקרה הצורך. מאידך, אם חברי הוועד מזהים סרבן שסירובו לפרויקט נובע מסיבות של סחטנות ו/או סרבנות לשם הסרבנות, ולאחר ניסיונות להידברות אינו נענה- ייתכן וכדאי לשתפו בהתקדמות הפרויקט במועד סיום המשא ומתן המשפטי בלבד מטעמי הסדר הטוב. חברי הוועד חייבים לייצג את כלל בעלי הדירות ולדאוג כי איש אינו יוצא מקופח במקום בו אפשר להעניק שוויוניות לכולם.
דיירי בניין שיפנו לבצע את פרויקט ההתחדשות העירונית בסדר הנכון, תוך התייעצות רחבה עם בעלי מקצוע בתחום ויציגו בפני הדיירים ערכים של שקיפות ושוויוניות- יצליחו להקים את הפרויקט בהצלחה.
כותב המאמר הינו עו"ד מומחה בתחום המקרקעין והתמ"א 38 ופינוי בינוי , מייצג ומלווה דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית.