ההתחדשות העירונית מגיעה לתל גיבורים בחולון והמחירים מזנקים
שורה של פרויקטים עתידים לשנות את פני השכונה, ולמרות העליות המחירים עדיין נמוכים ביחס לכלל העיר ולשכונות הסמוכות
הסנונית הראשונה היא פרויקט "AXIS" של חברת גשם החזקות אשר בנייתו כבר החלה
בדיקה שמאית מעלה כי שנה לאחר אישור תוכנית האב לשכונה, תל גיבורים נהנית מעליית מחירים אשר באה בד בבד עם התחלת ההתחדשות העירונית בה. הבדיקה מעלה כי בהשוואה של ארבע שכונות בחולון, תל גיבורים רשמה ברבעון הראשון של 2022 את העלייה הגבוהה ביותר במחירי הדירות ביחס לרבעון המקביל בשנה הקודמת, עם קפיצה של 362 אלף שקל המהווים עלייה של 21.6% בשנה בלבד, זאת לעומת עליות של 17.7% ו-10.8% ברסקו א' ובקרית אילון ח3000. מחיר עסקה ממוצעת ברבעון הראשון של השנה בתל גיבורים עמד על 2.032 מיליון שקל.
השינוי מגיע לאור התקדמות של תהליכי התחדשות עירונית בתל גיבורים, שנה לאחר אישור תוכנית האב. התוכנית, אשר אושרה במאי 2021 כוללת בשלב הראשון תוספת של כ-2,000 יח"ד וקידום תוכניות מפורטות למתחמי פינוי בינוי ותמ"א 38 בסמכות הוועדה המקומית, ובהמשך קידום של 2,000 יח"ד נוספות לאחר בחינת השטח בנושאים כגון שטחי ציבור ובחינה של נושאי התשתיות והתנועה. עוד יתווספו לשכונה במסגרת התוכנית 6.3 דונם של שטחים ציבוריים, 2.8 דונם של גינות ופארקים חדשים, מערך שבילים ירוקים, ותוספת של כ-1,600 מ"ר שטחי מסחר.
בעקבות אישור התוכנית מתקדמות כעת באזור תוכניות רבות, הן של תמ"א פרטני וכן מספר תוכניות של פינוי-בינוי רחב היקף בהובלת העירייה. בין היתר ניתן למנות את מתחם החצב ומתחם מבצע סיני שמיועדות להוסיף מאות יחידות דיור בפינוי בינוי בכל אחד מהפרויקטים, פרויקט פינוי-בינוי ברחוב החי"מ, וכן פרויקטים שונים של תמ"א.
לדברי שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין שערכה את הבדיקה, "מחירי הדירות בשכונה נמצאים בעלייה בשל אישור תוכנית האב ותחילת תהליכי ההתחדשות העירונית אשר מייצרים מלאי דירות חדש בשכונה. המיקום המצוין של השכונה בגבול תל אביב והתוכניות העתידיות לפינוי-בינוי וכן לתשתיות תחבורה שיעברו בשכונה, יוצרים צפי לעליית מחירים. המחירים בשכונה כיום עדיין נמוכים ביחס לשכונות אחרות בעיר ואפשר לצפות שככל שיתקדמו פרויקטים של התחדשות עירונית בדגש על פינוי-בינוי בהיקפים גדולים, הפער ילך וייסגר".
| שכונה | מחיר דירה ברבעון ראשון 2021 | מחיר דירה ברבעון ראשון 2022 | הפרש כספי | הפרש ב-% |
| תל גיבורים | 1.670 מיליון שקל | 2.032 מיליון שקל | 362 אלף שקל | 21.6% |
| רסקו א' | 1.801 מיליון שקל | 2.120 מיליון שקל | 319 אלף שקל | 17.7% |
| קרית אילון ח3000 | 2.746 מיליון שקל | 3.044 מיליון שקל | 298 אלף שקל | 10.8% |
| קרית רבין | 3.137 מיליון שקל | 3.237 מיליון שקל | 100 אלף שקל | 3.1% |
- בדיקת שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין המבוססת על נתוני רשות המיסים
הסנונית הראשונה לבנייה חדשה בשכונה היא פרויקט שנבנה כבר בימים אלה הוא "AXIS" של חברת גשם החזקות, פרויקט תמ"א שיוסיף כ-60 דירות חדשות ברחוב האצ"ל בשכונה. פרויקט "AXIS" קיבל היתר והבנייה בו כבר החלה, והוא מהראשונים בשכונה שיוצא לפועל. בפרויקט יתווספו 59 דירות חדשות בתמהיל מגוון של 3, ו-4 חדרים, דירות גן עם גינות רחבות ידיים, מיני פנטהאוזים ופנטהאוזים, במחיר ממוצע של בין 26,000 ל-28,000 אלף שקלים למ"ר והחל מ- 2.2 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. לכל הדירות המשווקות חניה תת קרקעית.
אדריכל הפרויקט יונתן שטיין מסביר כי "זו שכונה ותיקה שיש בה גם בתים צמודי קרקע וגם מבני שיכון, כאשר רוב מבני השיכון יעברו התחדשות עירונית". לדברי שטיין, בשנים הקרובות הנגישות באזור תעלה מדרגה בעקבות הפרויקטים התחבורתיים שבפתח, והתושבים יוכלו לנצל את קרבתם לאזורי התעסוקה והבילוי. לדבריו, "המיקום של השכונה הוא ממש בקצה של חולון ליד מחלף וולפסון, בגבול עם בת ים יפו ותל אביב. האזור עתיד להפוך לנקודה מרכזית בקרבה לקו הרכבת הקלה שיעבור בשדרות ירושלים, בקרבה לרכבת הכבדה בתחנת וולפסון ובהמשך קו מטרו שיעבור בשכונה ממש. האזור כבר היום נמצא במיקום מרכזי מאוד והחיבור התחבורתי, לצד ההתחדשות העירונית, יתנו לו דחיפה גדולה קדימה".
היזמים גילו את השכונה וכיום מקודמים בה פרויקטים רבים, בדומה לשכונות קרובות בבת ים, דרום תל אביב ויפו שנהנות מפריחה של התחדשות. עבור משקיעים מדובר בהזדמנות שכן השכונה עדיין לא מימשה את הפוטנציאל הגלום בה, שנובע מהמיקום המרכזי שלה, תוכניות הפיתוח שמתחילות לצאת לפועל והתשתיות התחבורתיות שיביאו לחיבור מהיר של השכונה למוקדי תעסוקה ועניין בשנים הקרובות. דירות בשכונה מוצעות כיום למכירה בפער של מאות אלפי שקלים ועשרות אחוזים ביחס לשכונות אחרות בעיר ובערים הסמוכות והצפי לעליית מחירים באזור הוא גבוה, ככל שיתקדמו תהליכי ההתחדשות העירונית בשכונה וכן תוכניות התחבורה הציבורית בגוש דן.
בתיה מזרחי אלדד, סמנכ"ל שיווק ומכירות בחברת גשם, אומרת כי "תל גיבורים הוא אזור אסטרטגי – המיקום המצוין והנגישות התחבורתית, יחד עם פיתוח ותכנון מוקפדים של השכונה והמבנים הציבוריים בה הופכים את השכונה ליעד אטרקטיבי עם פוטנציאל השבחה גדול. המשקיעים כבר גילו את מזמן את בת ים ויפו הסמוכות, וכעת מגיע תורה של תל גיבורים".
גשם החזקות, בבעלות יוסי מזרחי ושמגר ואקנין, היא חברה יזמית ומבצעת בסיווג ג'5 הגבוה ביותר, הפועלת בכ-25 ערים ברחבי ישראל, בתחומי המגורים, מסחר, תעסוקה ומלונאות.
