התחדשות בחולון: צמוד קרקע ברחובות הראשיים של העיר יכול להפוך לבניין של 12 קומות
תושבי העיר והיזמים החלו לבחון את ההזדמנויות שמייצרת תוכנית ההתחדשות העירונית החדשה של העיר שאושרה בשבוע שעבר
בשבוע שעבר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה בתל אביב אישרה את תוכנית ההתחדשות הכוללנית של חולון ( תוכנית ח/619 ) שתוסיף לעיר כ-30 אלף יחידות דיור לאורך השנים. התוכנית שקודמה על ידי עיריית חולון, תיכנס לתוקפה עם פרסומה למתן תוקף ותמשיך לחול גם לאחר פקיעת תמ"א 38 באוקטובר 2023. אולם תושבי העיר והיזמים החלו כבר עתה לבדוק באמצעות המומחים את ההזדמנויות שהתוכנית החדשה כוללת בחובה.
עו"ד דקלה מוסרי טל, בעלת מוסרי, טל – עורכי דין ויו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר מציינת כי התוכנית שאושרה היא תוכנית חדשנית שמטרתה ליצור אחידות תכנונית במתחמים השונים בעיר. ביחס לכל מתחם נקבעה מדיניות התחדשות שונה והיא מבדילה בין מוקדים עירוניים, רחובות ראשיים, מרקמים לשימור ואזורים שבהם יש שמירה על תבנית הבנייה הקיימת. על מנת ליצור את אותה אחידות, נקבע כי באזורים מסוימים ניתן לקבל זכויות בנייה משמעותיות גם במגרשים שכלל אינם נכללים בתמ"א 38 כמו צמודי קרקע , בניינים שנבנו אחרי שנת 1980 ואפילו מגרשים ריקים. את עיקר הזכויות התוכנית מעניקה ברחובות הראשיים של העיר שעל פי התוכנית תתאפשר בהם בנייה אחידה של בניינים בני 10 עד 12 קומות עם חזית מסחרית. ככל שבעלי הזכויות יצליחו להתאגד יחד עם מגרשים גובלים כך זכויות הבנייה שינתנו להם יהיו גדולות יותר והם יוכלו לבנות יותר על אותו מגרש מאוחד. עוד הוגדרו בתוכנית "מתחמים להכנת תוכנית מפורטת" שהינם אזורים מרכזיים הקרובים למוקדי תחבורה ציבורית כמו צומת יוספטל, כיכר בארי, סוקולוב, וכיכר העיר. באזורים אלו נדרש לקדם תוכנית מפורטת במתווה של פינוי בינוי, והיקף הזכויות בה צפוי להיות בהיקפים גדולים מאלו ברחבי העיר (מעל 20 קומות), ויכללו עירוב שימושים של מגורים מסחר ותעסוקה. לשם קידום התוכנית המפורטת, נדרשת התאגדות של בעלי הזכויות במגרשים גובלים בהיקף של לפחות 2 דונם, על מנת לנצל את מלוא הזכויות באמצעות תכנית מפורטת .
לצד הזכויות, יש גם חובות. ויש להיות ערים לכך שהזכויות שהתוכנית מוסיפה מעבר לזכויות הניתנות במסגרת תמ"א 38 חייבות בהיטל השבחה. עיריית חולון לא הכריזה על מתן הקלה בהיטלי השבחה באזורי התחדשות עירונית ולכן היטל ההשבחה המקסימלי במתחמי פינוי בינוי עומד על 50%.
עו"ד דפנה סירוטה הולנדר, ממשרד עוה"ד הולנדר את הולנדר המתמחה בנדל"ן והתחדשות עירונית, מציינת כי הדרך הנכונה ביותר לניצול מלוא הזכויות היא באמצעות התארגנות של בעלי הדירות וחבירה לבעלי הדירות במגרשים הגובלים. לאחר ההתאגדות ובחירת נציגות ועורך דין מטעמם ניתן לבצע מכרזים בקרב יזמים לבחון את התמורות שהם מציעים לבעלי הדירות ולהיקשר עמם בהסכמי תמ"א או הסכמי פינוי ובינוי לצורך ביצוע הפרויקטים. חשוב לדעת שהתוכנית קובעת כי באזורים המוגדרים כמתחמים לקידום תוכנית מפורטת, אמנם ניתן יהא לקדם פרויקט במתחמים בהיקף של 2 דונם ואולם במסגרת התוכנית שיציגו הבעלים והיזם לפרויקט שלהם יהא לערוך גם "תוכנית צל" לחלקות הסמוכות אשר מחוץ למתחם הפרויקט שלהם. כלומר מי שיתארגן ראשון ויגיש את התוכניות המפורטות בהתאם לתוכנית עשוי להתוות את המסגרת התכנונית של המתחמים הסמוכים.
