איך מנטרלים את המוקשים בפרויקט פינוי-בינוי?
מאת: עו"ד גילעד ושדי- מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
בפרויקט של פינוי בינוי צריך תחילה לייצר תכנית בניין עיר חדשה שמותאמת לפרויקט ולאחר מכן על בסיס התב"ע יש לבקש היתר בניה מאת הוועדה המקומית. פרויקט פינוי בינוי מעצם היותו פרויקט ארוך טווח הוא כולל הרבה מוקשים מסוגים שונים שעלולים להשפיע על הדיירים, על היזם ובמקרים רבים לגרום לעיכובים משמעותיים. במשך תקופת הפרויקט חלים על הפרויקט שלל השפעות חיצוניות העלולות להשפיע על הליך קידום הפרויקט בנוסף ל"מוקשים" אחרים שמשפיעים על התמורות הדיירים, על זכויות הבנייה והמיסוי אשר צריך לתת עליהם את הדעת עוד בשלב שבו מנהלים את המו"מ החוזי עם היזם. צריך לשים לב ולהתייחס בהסכם לסעיפים על מנת שיהיו רלוונטיים גם בעתיד ויתנו מענה לכל מיני בעיות שיכולות לצוץ בדרך. יש חשיבות גדולה להסדיר מנגנונים בחוזה שיאפשרו גמישות לדיירים ויאפשרו לפרויקט המשכיות נוחה.
על המוקשים האפשריים ועל הדרך הטובה ביותר לנטל אותם ולמזער נזקים :
בעלי הדירות- כאשר דיירים מתאגדים בכדי לקדם פרויקט פינוי בינוי יש צורך תחילה לבדוק מי הם בעלי הדירות שגרים איתם באותו המתחם והאם כל הדירות נמצאות בבעלות הדיירים . ישנם מיקרים שחלק גדול מהדירות במתחמי מגורים שייכים לעמידר ובמקרה כזה לא ניתן לבצע את הפרויקט באופן עצמאי אלא כשעמידר הוא היזם בפועל.
דו"ח אפס- זהו דו"ח הבודק את כלכליות הפרויקט. היזם מעדכן בו את כל העלויות האפשרויות על מנת לקיים את הפרויקט בהצלחה וללא סיכונים מיותרים. הדו"ח כולל את הוצאות הבנייה למ"ר, הוצאות המימון והתכנון, הוצאות יועצים ובעלי מקצוע, ביטוחים ובטחונות, שיווק פרסום ומכירה ועוד. דיירים יכולים לבקש לעיין בדו"ח האפס ולבקש מידע מהיזם או מיועץ חיצוני כדי לבדוק ולדעת לאן פניהם מועדות וכדי לבחון את מהימנותו של הדו"ח. בהקשר זה, יזם בעל ביטחון עצמי גבוהה יציע לדיירים לעיין בדו"ח אפס על מנת לבדוק את הרווחיות שלו בפרויקט. ויזמים אחרים יחשבו שזוהי בקשה מוגזמת ואף חצופה אשר מעוניינת לבדוק בציציותיהם.
מטלות ציבוריות- עוד בשלבים הראשוניים הדיירים ואף היזם צריכים לבדוק האם העירייה תכננה/מתכננת לקדם תוכניות של התחדשות עירונית בשכונה/באיזור ולקבל מידע על התכנון , לעיתים העירייה תכפה על הדיירים התאגדות של מספר בניינים מסויים על מנת להוציא לפועל תכנון פרויקט. לכן גם היזם וגם הדיירים צריכים לדעת מה התוכניות של אותה עירייה ולתת לכך התייחסות במערך השיקולים הכלכליים והטכניים ולבדוק איך וכיצד ניתן לבצע את פרויקט. בנוסף, בתמורה לקבלת זכויות בנייה עיריות רבות דורשות מהיזמים לקבל ערך מוסף לטובת הציבור ולהקצות שטחים ומבנים ציבוריים לטובת הכלל. הדרישות משתנות מפרויקט לפרויקט ,לעיתים לא מדובר יתבקש היזם לבצע מטלות אחרות כגון שימור והקמת תשתיות.
בעיות טכניות- עלולות להכשיל או לעכב הקמת פרויקט פינוי בינוי וכדאי להתייחס לזה בחוזה בצורה מפורשת כדי להגן על הדיירים על מנת שלא יצטרכו להתמודד עם הוצאות לא מתוכננות. בעיות טכניות לרוב משפיעות על העלויות ומגדילות אותן. לדוגמה- בעיות גאולוגיות שיכולות לצוץ כאשר מתכננים בניה עמוקה של חניון תת קרקעי. לרוב מגלים את זה תוך כדי תנועה כאשר מתחילים לעשות בדיקות קרקע. נוצרת סיטואציה שרק לאחר חתימת ההסכם מגלים שיש כל מיני בעיות שמקשות על יצירת חניונים תת קרקעיים שיספקו חניות לכלל הדיירים בגלל מגבלת עומק. סיטואציה כזו משפיעה על עלויות החפירה וכל זה משליך על הדיירים היזם והכדאיות בכלכליות. כדי שמצב כזה לא ישפיע על זכויות הדיירים ועל כמות החניות שתבנה בסופו של דבר לטובת בעלי הדירות יש לציין את זה בהסכם בצורה מאוד מפורשת.
תחבורה ציבורית- רשויות רבות רוצות לעודד שימוש בתחבורה ציבורית למרות שברוב המקומות היא לוקה בחסר ולא מספיק נגישה. בשנים האחרונות הדבר הפך להיות מוקש של ממש, כאשר רשויות התכנון מחליטות
לצמצם את מספר מקומות החניה כדי לקדם שימוש בתחבורה ציבורית עתידית. לדוגמא: אם בעבר היה אפשר לייצר 1.5 חניות לדירה חדשה והיום אפשר לייצר 0.8 חניות לדירה חדשה, כלומר נוצר מצב שיש דירות למכירה שהם ללא חניה בכלל. זהו מהלך שצובר תאוצה בשנים האחרונות בקרב ועדות מחוזיות שמעוניינות לייצר כמה שפחות תנועת מכוניות ולעודד כמה שיותר שימוש בתחבורה ציבורית.
שינויים בתמורות ובהליכי התכנון-. ישנם פרויקטים רבים שנחתמו בין היזם לדיירים אשר כבר הוסדרו בהם התמורות עבור הדיירים. למרות שהחוזים נחתמו שנים קודם לכן הוועדה המחוזית מקדמת אג'נדה שקובעת שהתמורה הראויה הינה 12 מ"ר בלבד. המשמעות הישירה היא שיבנו פחות דירות והיזם יבנה בפרויקט דירות קטנות יותר ולמעשה המדינה נהנית מפחות דיור באזורי הביקוש. כאשר התמורה ותוספת המ"ר לדירה יורדת כך גם מקטינים את כמות הדירות שיבנו באותו פרויקט ומנמיכים את גובה הבניין. יש המון פרויקטים ברחבי הארץ שתקועים בגלל הסיבות הללו. שינויים בתמורות גורמים לתקיעות ארוכת שנים ואף לביטולם של הסכמים. למעשה מדובר בהלך רוח של ועדה מחוזית ובהעדר רגולציה שמחייבת את הועדה המחוזית להמשיך באותו קו שהתחייב בו היזם מול הדיירים או לקבוע מנגנון או רף מסויים תמשך תקיעות בנושא. שינויים בתמורות מצריכים החתמה מחודשת על החוזים ולאחר תקופת המתנה ארוכה יקבלו הדיירים הודעה כי כל הסיכומים בעניינם אינם תקפים. ספק רב אם יעתרו לחתום שנית על החוזה המקטין משמעותית את הדירות שהובטחו להם. גם חוסר היציבות הפוליטית כאשר אין רצף שלטוני ותכנוני יציב, מהנדסי ערים וראשי ערים מתחלפים, וכל בעל תפקיד מגיע עם גישה חדשה שעלולה לטרוף את הקלפים למאות פרויקטים בתכנון.
בנוסף למ"ר שטח העיקרי שעלול להשתנות גם תמורות נוספות שסוכמו על הדיירים לעיתים לא ניתנות למימוש. כגון: עירייה שלא מאשרת לבנות שטחים בשביל מחסנים או לא מאשרת לבנות מרפסות בגדלים מסוימים. ולכן צריך לייצר מגנון בהסכם שייתן פיצוי לדיירים במידת הצורך וגם לייצר מנגנון שמדבר על כמה הפחתה היזם יכול לייצר בעקבות שינויים רגולטורים ולתת פיצוי עבורם. הכוונה היא שלא תהיה הפחתה מאוד משמעותית וגם אם תהיה הפחתה אז הדיירים יקבלו פיצוי בגינה.
מוקשים במפרט הטכני- לרוב מפרט טכני שסוכם בזמן חתימת החוזה הופך להיות לא רלוונטי לאחר מספר שנים. במפרט הטכני מפרטים את סוגי הברזים, המטבח, הריצוץ וכדומה ולאחר מספר שנים זה כבר לא עדכני, הסגנון העיצובי משתנה לאורך השנים, ישנם מוצרים שכבר לא קיימים בשוק ומוצרים חדשים יותר שנכנסו לשוק. לכן כדאי שלדייר תהיה האפשרות לגוון את המפרט הטכני ולהתאים אותו לנקודת הזמן בו הוא מיושם בשטח ולא לחוזה שנחתם לפני מספר שנים. באופן כללי לא כדאי לבצע שינויים גדולים במפרט הטכני שהובטח לדיירים כיוון שהקבלנים לרוב מעניקים זיכוי שלא מספיק כדי לרכוש באמצעותו מוצר אחר דומה. לכן במעמד ההסכם צריך לקבוע במפרט הטכני שני מנגנונים. הראשון- מגנון שמייצר מפרט טכני מפושט ככל שניתן שלא קבוע בו גדלים של ריצוף או להגביל אותו לסוג מסוים של מוצר. צריך לייצר גמישות במפרט הטכני כדי שלדיירים תהיה אפשרות בחירה נכונה ומותאמת באותו מועד שבו הם יצרכו לממש את המפרט הטכני ולבחור את המוצרים. המנגנון השני- המפרט הטכני של הדיירים לא יפחת מהמפרט הטכני של רוכשי הדירות החדשות באותו פרויקט. כלומר שהדיירים הוותיקים יקבלו מפרט תואם תקופה. שני המנגנונים הללו צריכים לעבוד ביחד. קורה שבהרבה מאוד מיקרים דיירים מקבלים מפרטים טובים יותר מרוכשי הדירות החדשות. כאשר שני המנגנונים הללו קיימים ניתן לייצר יותר גמישות ואפשרויות בחירה במפרט הטכני.
לסיכום,
מסיבות רבות, פרויקט של פינוי בינוי הוא תהליך ארוך שלוקח מספר שנים ולפעמים גם למעלה מעשור, בדרך ישנם מוקשים רבים שמעכבים את התקדמות הפרויקט. מצד הדיירים ישנם מגנונים שכדאי להסדיר בזמן חתימת
ההסכם , מנגנונים שיאפשרו גמישות ולא יוגדרו כמספרים מוחלטים. מנגנונים שיאפשרו בחירה, קבלה ושדרוג אשר יסתמכו על שמאות, מצב השוק והמדד. מטרת הסדרת המנגנונים יאפשרו לדיירים בזמן אמת של הפרויקט לקבל את מה שמגיע להם בהתאם למצב השוק באותו נקודת זמן. החוזה צריך להיות מותאם לנקודת הזמן בו קורים הדברים באמת. בנוסף, כולנו תקווה כי הממשלה החדשה תפעל במרץ בסנכרון מלא בין משרדי הממשלה לטובת העניין, להסדרת רגולציה ולקיצור הבירוקרטיה והליכי התכנון בפרויקטים של פינוי בינוי.
גילעד ושדי, עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מלווה בעלי דירות וועדים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38