השפעת ריבית הבנקים על עולם הנדל"ן וההתחדשות העירונית
טור דעה מאת: עו"ד גילעד ושדי-מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
בימים בהם חוסר הוודאות המלווה את תחילת כהונת הממשלה החדשה והבעת אי האמון הפושה ברחבי הארץ בעקבות הרפורמות המתוכננות, נאלצים תושבי המדינה להתמודד עם יוקר המחייה הגואה, אך כל זה מתגמד לנוכח המכה השקטה שנחתה על מאות אלפי משקי בית אשר נושאים בנטל המשכנתאות אשר התייקרו באלפי שקלים בממוצע למשקי הבית השונים כתוצאה מעליית הריבית שהשפיעה על החזרי המשכנתאות הקיימות.
כפועל יוצא של עליית הריבית על המשכנתאות נוצר מצב של קיפאון יחסי בשוק הנדל"ן. רבים מרוכשי הדירות החדשים ואף משפרי הדיור הנסמכים על משכנתאות חדשות מעדיפים להמתין עד יעבור זעם.
השפעת הקיפאון היחסי ועליית הריבית הביאה רבים לחזות כי בקרוב, בלית ברירה, יחלו מחירי הדיור לרדת כתוצאה מהורדות מחירים אותם יהיו חייבים הקבלנים והיזמים בשוק לבצע כתוצאה מהחזקת מלאי דירות שאין להם דורש.
לקחי העבר מראים כי למרות משברים שונים, חקיקה או שינוי במיסוי שגררו אי וודאות בשוק הנדל"ן והובילו ל"ישיבה על הגדר", בסופו של כל אחת מהתקופות חזר השוק בהמוניו לרכוש את מלאי הדירות החדשות וחזר לבצע עסקאות. רבות מהרפורמות שהובילו לקיפאון זמני ותיקון מסוים במחירי הדיור בתקופת אי הוודאות – גררו אחריה את השוק לעליות במחירי הנדל"ן (עיין ערך :"מיסוי דירה שלישית" ,"מע"מ 0 " ועוד).
בתקופה זו ממשיכה מהפכת ההתחדשות העירונית לרקום עור וגידים באזורים פריפריאליים מרוחקים יותר ויותר. רבים מתושבי השכונות הישנות והמתפוררות לוטשים עיניים אל עבר החלום הנכסף – לגור בפרויקט בנייה חדש. מחירי הנדל"ן הנוכחיים מאפשרים לערים ושכונות נוספות להיכנס תחת הגדרת "פרויקט כלכלי" ומושכים אליהם הצעות מיזמים וקבלני חתימות.
בישראל של שנת 2023 נצבר ידע רב בידי בעלי הדירות וכמובן בידי אנשי המקצוע העוסקים בתחום ההתחדשות העירונית. הציפייה לרווח מצד בעלי הדירות המשתתפים בפרויקט מזמן השכיחה את הסיבה שבגללה חוקקו את חוק פינוי בינוי או תמ"א 38 – חיזוק מבנים, צורך בטיחותי וביטחוני. אך למרות הידע הרב, בעתות אי וודאות יש להיוועץ עם מומחים בתחום על מנת לקבל את ההחלטות הנכונות.
כיום, נדרשת זהירות יתר, שאינה נדרשה עד כה. בעלי הדירות הבאים לבחון את עמידותו של היזם בפני זעזועי השוק הקיימים והעתידיים נדרשים למידע וידע נרחב על מנת לבחור נכון. רבים מהיזמים בימים
אלו נתקלים בשלל בעיות הנובעות מהמצב הכלכלי: הן בקושי במכירת דירות חדשות – תנאי הכרחי להחלת הליווי הבנקאי והן בשל הריביות הגבוהות החלות על היזם בבואו לקבל מימון בנקאי ועלות התקורות הגבוהות בעת בה יש מגבלת הכנסות. לרבים מהקבלנים והיזמים אלו "מכות קלות בכנף" ועודפי השומן שצברו יכולים לשמש אותם בעת הזו. אך רבים מהם אינם יעמדו בנטל. לכן, צופים רבים מהפרשנים כי יתכנו מיזוגים ומכירת פרויקטים בעת הזו, הגדולים יבלעו את הקטנים והתחרות במשק תקטן, זוהי ודאי לא בשורה טובה לאזרחים.
בזמני אי ודאות הנפגעים העיקריים הם הזוגות הצעירים ושוכרי הדירות. בלימה בכניסת דירות חדשות למלאי דירות השכירות מעלה את מחירי השכירות בצורה רוחבית. לצד הנפגעים המיידיים ישנן גם הזדמנויות למי הפרוטה מצויה בכיסו, ואינו נדרש להלוואות משלימות – לרכוש נכסים מניבים ולהשתמש בכוח הקנייה שלו למצוא מציאות רווחיות.
תיטיב הממשלה החדשה לתת מענה מיידי בתקופה זו לרוכשי הדירות ולזוגות הצעירים הנאנקים תחת עול יוקר המחייה ועליית הריביות. לצד המענה הזמני והמיידי, ישנן הרבה פעולות ארוכות טווח איתן ניתן להגדיל את היצע הדירות בישראל לצורך התמתנות המחירים ודאגה למציאת פתרון הוגן לדור הצעיר.
גילעד ושדי, עו"ד ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות ובתי המשפט, בעל תואר M.B.A, מלווה בעלי דירות וועדים בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38.