פקק הבנייה- האטה והקפאה בשוק הנדל"ן
מאת: עו"ד גילעד ושדי- מומחה בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג בעלי דירות בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי.
למרות שכבר ברור שהגדלת היצע הדירות הוא המפתח למשבר הדיור. שוק הנדל"ן נמצא כבר מס' חודשים בסחרור אשר החל בהעלאת הריבית. כפועל יוצא של הקיפאון היחסי בעסקאות מתרחשת ירידה בהתחלות הבנייה. ברבעון האחרון ישנה ירידה של מעל 20% בהיקף התחלות הבנייה וניתן לראות מגמה של האטה שהתעצמותה תהא סיבה לדאגה לטווח הארוך.
בימים אלו אנו נמצאים בסיטואציה בה רוכשי הדירות קיבלו החלטה לשבת על הגדר וזאת מכיוון שישנה תחושה שמחירי הדירות צפויים לרדת. מנגד היזמים מחליטים כרגע להשהות התחלות בנייה בפרויקטים אותם אין להם חובה חוזית לבנות. היזמים מבינים שכרגע הם לא יכולים למכור דירות בקצב הנכון ולכן מעדיפים כרגע לא לקחת סיכונים מיותרים. בנוסף, היזמים ניגשים פחות למרכזים של רמ"י ובעתיד הלא רחוק תורגש האטה בבנייה כתוצאה ממהלך זה.
הבנקים בישראל והגופים הפיננסים מקשיחים עמדות בבואם לתת מימון לפרויקטים תוך נקיטת משנה זהירות עקב חוסר הוודאות וממתינים גם הם לבהירות וודאות גבוהה כבעבר.
עליית הריבית וכפועל יוצא התייקרות המשכנתאות הובילו את רוכשי הדירות הפוטנציאליים לעשות חושבים. המשקיעים יכולים להנות כעת מריביות גבוהות בפיקדונות הבנקים ללא סיכון ולכן הם לא ממהרים לקחת משכנתאות יקרות שינגסו בתשואה.
זוגות צעירים שלוקחים משכנתאות גבוהות עלולים לשלם מאות אלפי שקלים יותר בלקיחת משכנתה כעת לעומת כמה חודשים אחורה. על כן, ההאטה ברכישת הדירות מובילה להתמתנות בשוק הדיור. מחד, הפסיקו עליות המחירים בשוק ובנוסף חלה האטה בבנייה ובשיווק ואף יציאה למבצעים והורדות מחירים מתונות באחוזים בודדים. מאידך, היזמים מאיטים את קצב הבנייה ורכישת הקרקעות, מכרזים של רמ"י נותרים מיותמים ללא דורש והסתמכות היזמים על עליות המחירים הקבועות מביאות להורדת הרגל מהגז.
מומחים מתריעים כי העלאת הריבית לבדה אינה יכולה לגרום לירידות מחירים לאורך זמן. ככל שירד קצב הבנייה ומאידך ביקושים כבושים שממתינים לשעת כושר על מנת לבצע עסקה יצטברו על המדף יובילו בעת הורדת הריבית להסתערות על מלאי מצומצם והקפצת מחירים מצד הקבלנים. כמו כן, גם קצב הריבוי הטבעי של האוכלוסייה, בעוד כמה שנים עלול להיווצר שוב מחסור של דירות אל מול ביקוש גדול.
יתכן וכדאי לרוכשי הדירות להיוועץ עם יועצי משכנתאות שיובילו אותם ללקיחת משכנתה גמישה שניתנת למחזור בבוא העת ולהתחיל בהליך הרכישה כבר עכשיו. היפוך המגמה שיקרה במוקדם או במאוחר יהיה מיידי ויוביל לעלייה מחודשת.
כדי שישתחרר פקק הבנייה, בסופו של דבר המדינה צריכה לדאוג ולהגדיל את שוק הדירות וגם לטפל טיפול עומק בחסמים, להקל על הקבלנים בעיקר בהליכים בירוקרטים ממושכים בהוצאת היתרי בניה ואכלוס, טיפול בתשתיות תומכות ותחבורה.
בזמני אי ודאות הנפגעים העיקריים הם הזוגות הצעירים ושוכרי הדירות. בלימה בכניסת דירות חדשות למלאי דירות השכירות מעלה את מחירי השכירות בצורה רוחבית. ישנן הרבה פעולות ארוכות טווח איתן ניתן להגדיל את היצע הדירות בישראל לצורך התמתנות המחירים ודאגה למציאת פתרון הוגן לדור הצעיר ולכך נדרשת תוכנית פעולה ממשלתית וגוף מקצועי אחד שמנוהל היטב ע"י בעלי מקצוע אשר יאגד תחתיו את כל ענפי הדיור, התכנון והרגולציה לטובת רווחת תושבי ישראל והזוגות הצעירים.
לצד הנפגעים המיידיים ישנן גם הזדמנויות למי שהפרוטה מצויה בכיסו, ואינו נדרש להלוואות משלימות – לרכוש נכסים מניבים ולהשתמש בכוח הקנייה שלו למצוא מציאות רווחיות.
בסופו של דבר, מחירי הנדל"ן לא יעצרו את עלייתם כל עוד לא תיושם מדיניות של שחרור קרקעות סיטונאי ושינוי ברגולציה לטובת הוצאת היתרים ושינוי תב"עות מהיר. מחירי הדירות למרות כל התחזיות העכשוויות יראו בסופו של דבר עליית מחירים נוספת ביציאה ממשבר הריביות העלייה יכולה להיות מהירה או איטית אך המגמה ברורה כלפי מעלה.