משפטנים: האם הציבור הישראלי נרדם שוב בחלוף הזמן מפתיחת מלחמת חרבות ברזל?

משפטנים: האם הציבור הישראלי נרדם שוב בחלוף הזמן מפתיחת מלחמת חרבות ברזל?

קצב בניית הממ"דים בבניינים ישנים גבר לאחר 7 באוקטובר ופרוץ מלחמת חרבות ברזל, אך לא מגרד את הצרכים בשוק. התוצאה: מיליונים בעורף הישראלי נותרו חשופים למתקפות.

האם הציבור הישראלי מפספס את חלון ההזדמנויות לתוספות ממ"דים ומרפסות, בזמן שגופים במדינה מתלבטים האם להמשיך במתן ההקלות הנדירות בתחום? עו"ד רון מלכין, מומחה בהתחדשות עירונית ובניית ממ"דים בבניינים קיימים, סבור שהתשובה לשאלה זו בהחלט חיובית.

לדברי מלכין, "המלחמה המחישה שאפילו כיפת ברזל לא סוגרת את כל הפינות; ממ"ד מציל חיים ומעלה את ערך הדירה במאות אלפי שקלים. מי שמחכה עלול לפספס את חלון ההקלות".

לדבריו, נדמה שהציבור שב לשגרה במהירות מפתיעה ומתעלם מהתובנה הדרמטית של מלחמת חרבות הברזל: ממ"ד אינו רק עניין של נוחות – הוא פתרון שמציל חיים.

"
בימי תחילת המלחמה ראינו משפחות שלמות שהתבצרו בממ"דים והצליחו למנוע אסון, בעוד כיפת ברזל לא תמיד נתנה מענה מושלם", אומר עו"ד מלכין. לדבריו, האיומים על העורף הישראלי הפכו למגוונים, ושורת היישובים שנחשפה לאיום במהלך המלחמה כללה יישובים מכל רחבי הארץ.

"
לא רק קסאמים, אלא גם טילים איראנים, כטב"מים מתימן, שלא לדבר על המתקפה הרצחנית של החמאס ב-7 באוקטובר – כל אלה הפכו את הממ"ד למרחב מציל חיים, שקיומו בכל דירה, ישנה כחדשה, הוא קריטי", טוען מלכין.

מלכין מציין שהמדינה לא נותרה אדישה למצב הביטחוני. "המדינה והעיריות אפשרו בתקופה האחרונה מסלולי רישוי מהירים, בעיקר באזורים המאוימים יותר, כדי לעודד בעלי דירות להתקין ממ"ד. יש גם הקלות שונות להוספת מרפסות, שמעלות משמעותית את ערך הנכס. אבל חשוב להבין: המדינה שואבת חלק נכבד מהכנסותיה ממסים על נדל"ן, ולא בטוח שההקלות הללו יישארו לנצח. מי ששוקל להוסיף מרפסת או ממ"ד, צריך לפעול עכשיו – כי בעוד שנה-שנתיים, התמונה עלולה להשתנות".

לדברי מלכין, הציבור לא ממהר לנצל את ההקלות בבנייה, למרות הדרמה שחוו תושבי העורף הישראלי עד לא מזמן. לדבריו, "רוב בעלי הנכסים נמצאים עדיין בשלב התעניינות בלבד, ולא עושים את הצעד המכריע. מדובר לא רק בחוסר מודעות, אלא גם בחשש כלכלי; אנשים חושבים בטעות שממ"ד זו הוצאה ענקית נטו". לדבריו, מדובר בטעות מצערת
.

"כבר בימים אלה ניתן לראות כיצד דירות עם מרחב מוגן הופכות למבוקשות הרבה יותר מאשר דירות ישנות. הדבר מתבטא כמובן בנסיקת מחירי השכירות. תוספת ממ"ד ומרפסת נחשבות בצדק להשבחה משמעותית של הנכס. דירות שעברו את השדרוג הזה יכולות לעלות בשוק עשרות עד מאות אלפי שקלים יותר מאשר דירות ללא ממ"ד או ללא מרפסת. כך שבחישוב כולל, בעלי הדירות מרוויחים גם את מרחב המוגן שמאפשר לחיות בביטחון יחסי וגם העלאה ניכרת בערך הנכס".

לא רק רעידות אדמה

עו"ד מלכין מוסיף שממ"ד הוא כבר מזמן לא רק פתרון לרעידת האדמה הגדולה המבוששת ובאה. לדבריו, בשל המצב הביטחוני, הושקו לאחרונה מספר רפורמות ותקנות שמקלות על תהליך הוספת הממ"ד.

 "חלק מההקלות מקצר את משך הבירוקרטיה, וחלקן אף מוותר על חתימת כל הדיירים בבניין במקרים מסוימים. יש רשויות מקומיות שמגיבות מהר למצב הרגיש ומקלות עוד יותר. אבל הניסיון מלמד שברגע שהסכנה מתפוגגת מהתודעה והמדינה מחפשת מחדש איך להגדיל הכנסות, ההקלות הללו עלולות להתבטל – ונשוב לפרוצדורה מורכבת וממושכת".

מה צפוי בהמשך?

עו"ד מלכין קורא לציבור להתעורר, לפני שיהיה מאוחר מדי: "אנחנו מדינה שמסתמכת בין היתר על הכנסות ממסים בנדל"ן. כבר עכשיו יש רשויות שמצמצמות את ההקלות שהכניסו לפני כחצי שנה או שנה. הוספת מרפסת וממ"ד יכולה להקפיץ את ערך הנכס באופן משמעותי. מי שמתמהמה ומחכה ל'זמן הנכון' מסתכן בכך שהרכבת לא תחכה לו".

עו"ד רון מלכין ליווה בשנים האחרונות עשרות פרויקטים של הוספת ממ"דים ומרפסות בכל רחבי הארץ. משרדו מציע שירות משפטי מלא לדיירים, החל מבדיקת זכויות וההיתכנות התכנונית, ועד חתימה על ההסכם מול הקבלן והמפקח מטעם הדיירים.

עו"ד רון מלכין ועו"ד עמנואל יוזוק ממשרד עורכי הדין יוזוק-מלכין ושות' https://oym.co.il מתמחים בעסקאות מקרקעין, התחדשות עירונית וייצוג חברות ובודדים בסוגיות משפטיות בתחום הנדל"ן. המשרד נמנה בשנים האחרונות עם משרדי עורכי הדין המובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, על פי דירוג Dun's 100 של חברת 'דן אנד ברדסטריט'. הניסיון הרב של המשרד בפרויקטים ובהליכים משפטיים, הן בייצוג יזמים והן בייצוג דיירים, מאפשר לו להעניק שירות מקצועי ויעיל ולקדם פרויקטים במסלול המהיר והבטוח ביותר עבור לקוחותיו.

צילום: עמי ארליך