מאחורי המגדלים:
מומחי הנדל"ן חושפים את הסודות
מה באמת קובע אם פרויקט יצליח, מה גורם ליזמים לוותר גם על עסקאות שנראות מושלמות על הנייר, ואילו טעויות חוזרות שוב ושוב בעולם ההתחדשות העירונית?

מאחורי כל פרויקט נדל״ן עומדים הרבה יותר ממספרים והדמיות. בשוק שבו ההתחדשות העירונית הפכה לאחד התחומים המרכזיים בענף, מי שמוביל את התחום מבין שהצלחה אמיתית נמדדת לא רק בזכויות בנייה או רווחיות.

מומחים בענף הנדל״ן, היזמות והמשפט, מספרים לנו מה באמת משפיע על הצלחת פרויקט, אילו טעויות יזמים עושים בדרך, ומה הטיפים המנצחים שלהם היום לדיירים ולרוכשים.

מה הדבר הראשון שאתה בודק בשכונה, עוד לפני נתוני מחירים ותשואות?

שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת 'ינוב', מספר כי מבחינתו הכול מתחיל בתחושת הקהילה והחיבור של הדיירים למקום:
"אני בודק את האנשים. את אופי האוכלוסייה, רמת המעורבות, הגילאים, התחושה ברחוב. שכונה עם דיירים מחוברים שמרגישים שייכות תצלח כמעט כל תכנון. שכונה מנותקת, גם אם המספרים בה יפים, תייצר חיכוכים וסיכונים.
זאב גרינברג, סמנכ"ל ובעלים בחברת 'מידר', מסתכל על הדברים מזווית מעט שונה, ומתחיל דווקא מהיכולת של השכונה להפוך לפרויקט התחדשות נכון מבחינה עירונית: "הדבר הראשון שאני בוחן הוא האם לשכונה יש פוטנציאל אמיתי להתחדשות עירונית. אני מסתכל על אופי הבינוי הקיים, על מדיניות העירייה באזור ועל השאלה האם ניתן לייצר שם תכנון נכון מבחינת צפיפות, גובה ושילוב של תשתיות ומרחב ציבורי.לאחר שמבינים שיש היתכנות תכנונית ועירונית אמיתית, מתחילים להיכנס לעומק הנתונים הכלכליים".רפי קשקש, סמנכ"ל פיתוח עסקי בסיירוס קפיטל, מחזיר את הפוקוס דווקא לחיי היום יום ולשאלה האם מדובר בשכונה שאנשים באמת רוצים לחיות בה:
"אני שואל את עצמי את השאלה האם התנאים מתאימים?
אני בוחן את מוסדות החינוך, תנועות נוער, מתנ"סים, את עוצמת המסחר השכונתי, את מידת הנגישות לצירי תחבורה ראשיים ולמוקדי תעסוקה".

 מה יכול לגרום לך לוותר על פרויקט שנראה מושלם על הנייר?

כאן כבר עולה קו ברור במיוחד. למרות מספר לא מבוטל של בדיקות ותכנון, המרכיב האנושי הוא חלק בלתי נפרד, ואף לעתים זה שיכול להכריע אם פרויקט יתקדם, או ייעצר לחלוטין.

זאב גרינברג:  "כשאני רואה שהדיירים במצב מעט 'אבוד'- לא מאוגדים, סכסוכים שלא ניתן לפתור או כשיש דיירים שלא מוכנים לבוא פתוחים לקראת התהליך".

שגיא לנצ'נר מטרף לדבריו, ומסביר כי מבחינתו, ברגע שיש מתחים משמעותיים בין בעלי הדירות, זה כבר סימן אזהרה. "כשאני מזהה חוסר אמון, מאבקי אגו או קונפליקט מתמשך זה דגל אדום עבורנו. אפשר לפתור בעיות תכנוניות, אך הרבה יותר קשה "לתקן" יחסים אנושיים".
עו״ד לענייני מקרקעין, עידו שמואלי מסתכל על זה דרך מערכת היחסים בין כלל הצדדים המעורבים: "כשאין אמון אמיתי בין הצדדים, או כשאני מזהה פער בין ההבטחות למציאות בשטח, אני שוקל לבחון מחדש את כל הפרויקט".

בהתחדשות עירונית, מה הדבר שלמדת מהעבודה בפועל ומהדיירים שלא מופיע בשום מסמך מקדים?

שגיא לנצ'נר מדגיש את הקשר הרגשי שיש לרוב עם הדירה: "דירה היא לא רק נכס. היא זיכרונות, ביטחון, זהות. מי שמתעלם מהרגש, מפספס חלק משמעותי ביותר מהפרויקט. הקשבה לדייר לפעמים חשובה יותר מכל סעיף משפטי."
עידו שמואלימוסיף: "כל בניין הוא עולם בפני עצמו, והמרכיב האנושי משפיע לא פחות מהתכנון המשפטי או הכלכלי. במקביל לתואר במשפטים הייתי צריך ללמוד גם פסיכולוגיה".
זאב גרינברג,לעומת זאת מדגיש שהיכולת לעבוד עם אנשים היא מיומנות בפני עצמה, שלא ניתן לרכוש בשום אוניברסיטה: "עבודה מול דיירים אינה מיומנות שנרכשת רק באמצעות ידע מקצועי או לימודים אקדמיים. אפשר להיות מהגורמים המובילים בתחום מבחינה מקצועית, אך ללא היכולת להבין את צורכי הדיירים, לייצר אמון ולנהל שיח בגובה העיניים, יהיה קשה מאוד לקדם פרויקט בצורה מוצלחת. בסופו של דבר, התחדשות עירונית היא קודם כל עבודה עם אנשים. היכולת להתחבר לדיירים ברמה האישית, להיות קשוב, זמין ולספק תחושת ביטחון לאורך התהליך, היא מרכיב מרכזי בהצלחת הפרויקט".

מה אתה יודע היום שלא ידעת בתחילת הדרך שלך בענף?

אחרי שנים של עבודה בשטח, ניהול פרויקטים והתמודדות עם סיטואציות מורכבות, כל אחד מהמומחים מספר על התובנה ששינתה עבורו את הדרך שבה הוא מסתכל על התחום.

לקראת סיום, ביקשנו מכל אחד לתת טיפ אחד בלבד לדיירים ולרוכשים שנמצאים רגע לפני כניסה לפרויקט או קבלת החלטה משמעותית.

אם היית צריך לתת טיפ אחד לרוכש או לדייר?
למרות שכל אחד מגיע מזווית אחרת, כולם חוזרים לאותה נקודה, לא למהר, לבדוק לעומק, ולבחור באנשי מקצוע שאפשר לסמוך עליהם באמת.

שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת 'ינוב':
"לא להסתמך רק על הבטחות, אלא לבדוק את כל התהליך והדרך באופן יסודי".

זאב גרינברג, סמנכ"ל ובעלים בחברת 'מידר':
"לסמוך על עורך הדין שמלווה אתכם. בעלי דירות צריכים להבין שעורכי הדין שלהם הם אנשי מקצוע מנוסים, שתפקידם לשמור על האינטרסים שלהם, להגן על הזכויות שלהם וללוות אותם לאורך כל שלבי התהליך."

עידו שמואלי, עו״ד לענייני מקרקעין:
"לא לבחור רק לפי ההצעה "הכי נוצצת" או מרשימה, אלא לפי מי שנותן לכם תחושת ביטחון לאורך זמן".

רפי קשקש סמנכ"ל פיתוח עסקי בסיירוס קפיטל:
"לבדוק את היזם לפני שבודקים את הדירה. לראות פרויקטים שכבר נמסרו, לבקר בהם בשטח, ואם אפשר גם לדבר עם דיירים שעברו את התהליך. להבין מה הפער בין מה שהובטח לבין מה שנמסר בפועל. הדמיות מרהיבות וביטחון עצמי של אנשי מכירות לעולם לא יחליפו רקורד מוכח".

רוצים להיות מחוברים לחדשות המקומיות בווטסאפ ולקבל את החדשות לנייד: לחצו כאן